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Rubrique immobilier et conseils juridiques.
Article publié dans le
journal Phuket
Francophone
de Juillet 2008
Le Leasehold ou
bail de longue durée
Une forme de
propriété très peu connue en France, et qui est courante en
Thaïlande, est le Leasehold, ou bail de longue durée de 30 ans,
deux fois 30 ans ou trois fois 30 ans.
Nos compatriotes
sont un peu retissant face à ce type de contrat car ils ne le
connaissent pas. Ils pensent que cette pratique n’a lieu qu’en
Thaïlande et n’existe pas dans d’autres pays.
En Angleterre, et
dans d’autres pays anglo-saxons, elle est très courante car
utilisée depuis très longtemps. Les propriétés (appartements ou
maisons) de certains quartiers de Londres sont vendues sous
forme de Leasehold et cela n’affecte pas leurs propriétaires. La
loi protége les détenteurs de ce type de propriété de la même
manière que les copropriétaires, en France.
Les abus existant
dans ce type de contrat sont liés à un manque de précision et de
détail de ceux-ci. Un contrat bien défini donnera toute la
sécurité qu’est en droit d’attendre l’acquéreur.
Nous vous
donnons, ci-dessous, un texte qui a pour origine le site web du
Sénat français.
http://www.senat.fr/lc/lc172/lc1727.html
« Étude de
législation comparée n° 172 - mai 2007 - La gestion des
copropriétés
ANNEXE : LE
LEASEHOLD ANGLAIS
Traditionnellement, le roi était seul propriétaire et les
occupants ne disposaient que de droits de jouissance plus ou
moins étendus.
La réforme foncière de 1925 a introduit dans le droit anglais un
droit de propriété similaire au droit français (freehold).
Il existe toutefois un autre titre d'occupation
proche du droit de propriété et sans équivalent en droit
français : le leasehold, bail à très long
terme, d'une durée supérieure à 21 ans. Dans les faits, la durée
du leasehold est en général d'une centaine d'années,
mais il peut atteindre plusieurs centaines d'années.
Les occupants de
logements inclus dans un ensemble immobilier, en particulier les
occupants d'appartements, détiennent souvent un tel titre, qui
résulte d'un contrat passé avec un bailleur, titulaire du
freehold. Le bailleur assure la gestion et l'entretien des
parties communes et de la structure de l'immeuble. Il conserve
la propriété du terrain ainsi que des parties communes, et le
logement lui revient à l'issue du bail. Le titulaire du
leasehold achète son droit d'occupation et paie ensuite au
bailleur, à échéances fixées dans le contrat, un loyer, en
général minime (quelques livres par an dans le cas des contrats
les plus anciens et quelques centaines pour les contrats les
plus récents) ainsi que, le cas échéant, des charges pour
l'entretien des parties communes. Il n'est en règle générale pas
associé à la gestion de l'immeuble.
Le leasehold
peut être vendu et servir de garantie hypothécaire, mais sa
valeur diminue en même temps que la durée résiduelle du bail, de
sorte qu'il peut être difficile de trouver un acheteur pour un
bien dont le leasehold restant à courir est bref. En
effet, les établissements financiers hésitent à prêter lorsque
le leasehold est inférieur à 50 ans.
Pour pallier cet
inconvénient et permettre au titulaire du leasehold de
rester dans les lieux à l'expiration du bail, voire d'acquérir
son logement, plusieurs réformes ont été adoptées à partir des
années 60, en particulier les lois de 1967 et de 1993 portant
réforme du leasehold, qui permettent respectivement aux
titulaires de leasehold portant sur des maisons
particulières et sur des appartements de devenir propriétaires à
part entière de leur logement, y compris sans l'accord de leur
bailleur.
Pour pouvoir
exercer ce droit, les intéressés doivent remplir certaines
conditions, notamment de durée de bail et d'occupation du
logement. La loi de 1993 permet ainsi aux titulaires de
leasehold portant sur des appartements de se mettre
d'accord et de racheter collectivement le freehold au
bailleur. Le freehold est alors détenu par une société
à responsabilité limitée dont les parts sont détenues par les
occupants qui ont décidé de le racheter. La procédure de rachat
du freehold est très complexe. C'est pourquoi la
réforme de 1993 n'a pas eu les effets escomptés. La loi de 2002,
en même temps qu'elle introduit la copropriété, modifie les
règles de rachat du freehold ».
Ces
renseignements nous font comprendre le cadre juridique légal de
ce type de contrat, au royaume Uni. Cependant, les lois
Thaïlandaises sont moins contraignantes que celles de ce pays.
Seul inconvénient
en Thaïlande, la durée d’enregistrement de ce contrat ne peut
excéder 30 ans. Il peut aussi être légalement renouvelé deux
fois, soit une durée totale de 90 ans.
Contrairement à
certaines rumeurs, ce type de leasing de 90 ans (30 ans
renouvelable deux fois) existe vraiment et est totalement légal.
Nous en avons pris information auprès du « Land
Department ».
La plupart des problèmes liés a ce type de contrat ont pour
origine un manque de précision dans les clauses liées au
renouvellement du contrat ainsi qu’en sa cession, laissant ainsi
la porte ouverte a une remise en question des accords (montant
et durée du contrat).
L’avantage du Leasehold, dans une résidence, est que 100 % des
appartements peuvent être détenus par des étrangers,
contrairement au Freehold ou seulement 49 % des appartements
peuvent être détenus par des étrangers et 51 % par des
Thaïlandais.
Bien sur, on nous répète souvent que les 51 % des appartements
qui doivent être détenus par des thaïlandais ou une société
thaïlandaise peuvent être vendus en Leasehold. C’est vrai, mais
le pouvoir de décision de la résidence sera alors détenu par les
thaïlandais ou une société thaïlandaise qui détient les titres
de Freehold.
Dans le cas ou 100 % des appartements d’une résidence sont
détenus par des étrangers sous forme de Leasehold, il est facile
de leur donner le pouvoir de décision en l’incluant dans le
règlement intérieur.
Il est de plus en plus question que le gouvernement thaïlandais
élargisse la durée du Leasehold a une durée de 90 ans ou plus.
Comme les ventes en Leasehold sont de plus en plus fréquentes,
il est donc a présent nécessaire d’anticiper la modification de
cette loi en l’incluant dans les différents contrats en
Leasehold ; ceci afin de protéger et d’aider nos clients
investisseurs.
Vous pouvez poser vos questions par e-mail a
phuket111@yahoo.fr
et nous vous répondrons dans le
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