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 Rubrique immobilier et conseils juridiques.

Article publié dans le journal Phuket Francophone de Juin 2008

Construire un programme immobilier a Phuket

Tout d’abord, nous tenons à remercier les lecteurs du journal Phuket Francophone pour tous les encouragements qu’ils nous ont communiqués, par téléphone ou par E-mail, afin que nous poursuivions la rédaction de ces articles.

Nous tenons aussi à remercier la direction du journal Phuket Francophone pour l’opportunité d’échanges qu’il veut bien nous accorder en publiant ces articles.

L’immobilier, à Phuket, est en pleine expansion, cela ne fait plus aucun doute désormais. De nombreux articles ont été publiés, ces derniers temps, dans des journaux Européens spécialisés dans l’investissement.

Ces articles vantent l’avenir doré de l’immobilier sur notre île bien aimée, et conseillent l’achat de maisons, d’appartements ou l’investissement dans tous les secteurs ayant un lien avec celui-ci.

Beaucoup de nos compatriotes francophones sont bien sûr conscients des possibilités existantes dans ce domaine, et ne demandent qu’à investir dans la construction de programmes immobiliers, mais ils sont un peu refroidis par les lois restrictives concernant l’achat de terrains, ainsi que par l’obligation d’avoir des partenaires thaïlandais qu’ils ne connaissent que très peu.

De très nombreuses questions nous ont été posées concernant les montages juridiques légaux pouvant garantir une totale sécurité pour nous autres étrangers.

L’article de ce mois-ci va tenter de donner divers moyens de se protéger tout en restant dans la légalité. Il ne s’agit en aucun cas d’un encouragement, de notre part, à enfreindre les lois sur l’investissement des étrangers en Thaïlande, mais plutôt d’ouvrir l’esprit sur des possibilités qui sont souvent très peu pratiquées car méconnues par ceux qui ne sont pas des spécialistes dans ce domaine.

Nous donnerons aussi les différents chemins à suivre afin de trouver l’aimable assistance des administrations thaïlandaises, auprès desquelles j’ai toujours rencontré une aide précieuse et beaucoup de gentillesse.

 Cet article s’adresse donc plutôt a des étrangers souhaitant entreprendre la réalisation d’un programme immobilier, et non pas aux particuliers désirant acheter un terrain, par l’intermédiaire d’une société, afin d’y construire une maison a usage d’habitation. Solution que nous avons toujours déconseillée.

Exemple de marche à suivre, étape par étape :

1.    Identification du marché.

2.    Création de société et protection.

3.    Recherche du terrain et vérifications importantes.

4.    Réalisation des plans et demande du permis de construire.

5.    Construction du programme (les risques).

6.    Certificat de conformité, TABIAN BANN et viabilité.

1-   Identification du marché.

Il faut tout d’abord connaître parfaitement le marché.

Vendre quoi à qui et où ?

Quoi ?

Tous les produits de luxe ayant une vue mer, ou au minimum ayant une très belle vue dégagée sur la Nature.

La demande en appartements de luxe est en pleine expansion.

La demande en villas de luxe est en diminution conte tenu des restrictions énumérées plus haut.

La demande, par les vendeurs de voyage, de resorts ou de chambres d’hôtel de luxe est aussi en pleine croissance.

À qui?

La demande est différente selon qu’elle vienne des thaïlandais, des asiatiques en général, ou d’occidentaux.

Les goûts sont très différents dans ce domaine et nous devons savoir à qui va s’adresser notre programme.

Beaucoup de projets à l’abandon ont pour origine un manque de ciblage de clientèle ou une erreur de situation géographique.

Nous avons toujours ciblé, dans les projets que nous avons réalisé, la clientèle occidentale, car nous connaissons bien ses goûts et ses exigences.

Où ?

Il s’agit bien, la aussi, de cibler la situation géographique ou la demande est la plus grande.

En ce qui concerne la clientèle occidentale, la demande la plus forte est sur la cote ouest de Phuket, qui possède les plus belles plages.

 Patong, bien sûr, correspond à la plus grosse demande, surtout depuis l’ouverture de l’hypermarché Jungceylon, mais a la condition que le programme soit dans un quartier très calme.

Viennent ensuite les stations de Karon et Kata.

 Et enfin les stations de Surin et Kamala.

Réaliser ces mêmes projets sur les communes plus retirées de Chalong ou Rawai (par exemple) est un peu plus hasardeux. La demande y est moins importante et paradoxalement les projets plus nombreux. La raison en est que le prix du terrain y est meilleur marché.

Ces nombreux projets sont en concurrence sévère, ce qui a entraîné une chute des prix.

2-   Création de société et protection.

Voici le point le plus délicat. Une simple erreur, dans l’euphorie de la perspective de gros bénéfice, peut être fatale, et vous risquez de voir les bénéfices rentrer dans une autre poche que la votre ou rencontrer de gros problèmes qui vous dégoûteront à jamais de la Thaïlande.

Les deux points les plus importants, et beaucoup d’entre vous s’en sont déjà rendu compte, sont :

A - comment se protéger dans une société où, en tant qu’étranger, vous ne pouvez posséder que 30 % ou 49 % des parts, suivant les cas.

B - Comment faire pour ne pas donner un pouvoir total sur votre  société, à un directeur qui doit être de nationalité thaïlandaise (dans le cas ou le directeur étranger ne possède pas de permis de travail) et que vous ne connaissez que très peu.

Nous n’avons pas la prétention de résoudre tous les cas, mais nous pouvons vous donner des éléments qui peuvent vous aider dans les divers montages.

A – Vous devez savoir que les actions détenues par des thaïlandais (qui sont souvent des prêtes noms) peuvent aussi être détenues par une autre société thaïlandaise dont le montage a été parfaitement sécurisé.

Cette société, qui peut être celle d’un ami de confiance ou d’un bureau d’étude impliqué dans la construction du projet,  peut alors détenir une partie ou la totalité des actions thaïes de 51 % ou 70 %.

Nous avons déjà protégé certain de nos clients afin de sécuriser un projet (détention des actions thaïes) dans lequel nous étions impliqué en tant que constructeur, bureau d’étude ou les deux.

Le rapport de confiance doit la aussi être très important. Il ne faut surtout pas mettre ces actions au nom d’une société dont le directeur étranger risque lui aussi de vous escroquer.

Les actions doivent être détenues par des personnes auxquelles vous accorder toute votre confiance, ou avec laquelle vous pouvez signer un contrat sécurisé.

La nationalité des détenteurs d’action n’a aucun rapport avec l’honnêteté. Il y a certain thaïlandais ou occidentaux qui sont dignes de confiance et d’autres non.

B - Vous devez aussi savoir que, si vous n’avez pas fait de demande de permis de travail, vous devez absolument avoir un directeur thaïlandais dans votre société.

Mais ce que beaucoup d’entre vous ne savent pas, c’est que ce deuxième directeur peut être un étranger qui possède un permis de travail. Si vous avez un ami qui est directeur de sa propre société et qui possède un permis de travail, il pourra être le deuxième directeur dont vous avez besoin.

La aussi la personne choisie devra être de confiance.

Ces conseils ne visent qu’a ce que vous soyez protégé, non pas des thaïlandais, mais seulement des gens malhonnêtes qui risqueraient de vous escroquer. La nationalité n’a rien à voir avec la droiture.

3-   Recherche du terrain et vérifications importantes.

Après avoir trouvé le terrain de vos rêves, il est impératif de faire quelques vérifications avant l’achat.

A-   Première démarche : vérification de la constructibilité du terrain. La Mairie vous renseignera aimablement sur les règles d’urbanisme liées à ce terrain. Quelle est la surface du terrain sur laquelle vous pouvez construire ? (cos), nombre d’étages ? à quelle distance du terrain voisin vous devez vous tenir ? etc.

B-   Deuxième démarche : vérification du titre de propriété au Land Department.

C-   Troisième démarche : Vérification des accès au terrain ; route publique, privée (PA RA CHAM YOM), ou absence d’accès.

D-   Quatrième démarche : Vérification de l’altitude : il est impossible d’obtenir un permis de construire si le terrain se situe a plus de 80 mètres d’altitude.

4-   Réalisation des plans et demande du permis de construire.

Nous conseillons, dans tous les cas, de vous rapprocher de votre Mairie et de réaliser le projet en collaboration avec elle.

Nous avons réalisé tous nos projets de cette manière et nous n’avons rencontré que très peu de problèmes, et beaucoup d’aide.

Les fonctionnaires de la Mairie apprécient que nous prenions conseil auprès d’eux avant d’entamer toutes les démarches pratiques liées au projet. C’est un signe de respect, de notre part, de l’autorité administrative.

5-   Construction du programme (les risques).

Les risques les plus grands, dans ce domaine, sont liés à l’entrepreneur que nous utiliserons.

De nombreux petits entrepreneurs de Phuket mettent tous leurs biens au nom de leurs épouses et conservent seulement l’entreprise en leur nom. Ceci afin de limiter les pertes dans les cas de faillite ou de redressement fiscal.

Cela signifie que lors d’un conflit qui irait devant la cours de justice, votre avocat vous conseillera de laisser tomber l’affaire pour cause de non solvabilité.

Soyez prudent dans la négociation du devis :

J’ai souvent rencontré des chantiers arrêtés ou d’autre dont le prix du devis avait triplé, a l’arrivé. Cela a cause de l’abandon du chantier par le premier entrepreneur, puis le second, puis le troisième.

Dans certains cas fréquents, le premier entrepreneur à absolument besoin du premier acompte de votre chantier pour terminer le précédant dont il a totalement dépensé le budget.

Dans la position difficile dans laquelle il se trouve, il est prêt à faire toutes les réductions possibles sur le devis. Si vous négociez le prix un peu trop bas, il finira par accepter car il a absolument besoin de votre acompte.

Par contre, ce qui est certain, dans sa tête et dés le départ, c’est qu’il abandonnera le chantier dés le deuxième acompte reçu. Cela pour la bonne raison que dans le devis qu’il a signé avec vous, il n’y a pas de place pour son bénéfice.

Donc, un conseil, ne négociez pas trop et prenez conseil chez votre architecte qui lui, connaît le coût normal de construction.

Depuis plus de dix ans que nous construisons des projets immobiliers sur l’île de Phuket - pour nous-même ou le compte d’investisseurs - nous avons adopté la solution d’être promoteur mais aussi constructeur.

En utilisant nos propres ouvriers, nous évitons tous ces problèmes et arrivons à un coût de construction bien plus bas. Nous sommes aussi certain que les dosages de béton et les sections des ferrailles seront respectés.

6-   Certificat de conformité, TABIAN BANN et viabilité.

Pour terminer, nous donnerons quelques indications sur l’obtention du TABIAN BANN (sorte de livret de famille lié a la construction) et les problèmes liés à son absence.

La demande du TABIAN BANN doit être faite à la Mairie et seulement lorsque le certificat de conformité a été obtenu.

Sans le TABIAN BANN, vous ne pourrez pas faire la demande d’abonnement électrique, eau, téléphone, etc.

Autrement dit, sans ce document, votre programme ne sera pas habitable.

La suite logique du projet, qui doit déboucher sur l’obtention de ce document, doit être comme suit :

A-   Obtention du permis de construire.

B-   Construction du projet.

C-   Obtention du certificat de conformité.

D-   Obtention du TABIAN BANN.

Voila les meilleurs renseignements que nous pouvons vous offrir. N’hésitez surtout pas à prendre conseil auprès de notre bureau,  avant le tout début de votre projet. Après, il peut être très difficile de rattraper les erreurs importantes. 

Vous pouvez poser vos questions par e-mail a  phuket111@yahoo.fr   et nous vous répondrons dans le journal Phuket francophone.

Et aussi : renseignements juridiques gratuits, par téléphone, du lundi au vendredi de 15 heures a 17 heures.

Pour consulter l’historique de la rubrique juridique, consultez notre site web : http://phuket.ifrance.com/juridique/

Marcel Sancho, directeur de MS Euro-thai Co., Ltd.    Tel:0815697176 E.mail: phuket111@yahoo.fr  

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