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Rubrique immobilier et conseils juridiques.
Article publié dans le
journal Phuket
Francophone
de Mai
2008
Je vais
aujourd’hui répondre à plusieurs questions qui m’ont été posées,
a plusieurs reprises, par les lecteurs du journal Phuket
Francophone.
Question 1 :
Je suis marié, en
Thaïlande, à une Thaïlandaise. Je désire acheter un terrain au
nom de ma femme et construire une maison en mettant a mon nom un
bail de leasing de longue durée (30 ans ou plus). Je financerai
totalement le projet.
Ma question est celle-ci : dans
le cas d’un divorce, a qui revient la maison ?
Réponse de Marcel Sancho :
Si vous n’avez
pas réalisé, en Thaïlande, de contrat de mariage, vous tombez
sous le régime de la communauté. Cela signifie que tous les
biens acquis pendant le mariage seront la propriété du couple.
Dans le cas de
divorce, la maison appartiendra donc pour 50 % à l’épouse et 50
% à l’époux.
Si vous désirez
vous protéger, vous devez réaliser un contrat de mariage
stipulant à qui appartiendront les biens déjà acquis ou a venir.
Question 2:
J’ai créé une
société a Phuket, il y a plusieurs années, et j’en détiens 49%
des pars ; les 51% restants étant a des noms d’actionnaires
thaïlandais fictifs, mais je détiens leurs parts signées en
blanc.
Quels sont les risques et les
abus que je pourrais rencontrer en cas de mauvaise fois de la
part de ces actionnaires ?
Ces actionnaires
ne se connaissent pas, bien entendu.
Réponse de Marcel Sancho :
Le fait que ces
actionnaires ne se connaissent pas n’est pas une garantie pour
vous. Chacun d’eux a la possibilité, en tant qu’actionnaire, de
se rendre a la chambre de commerce de Phuket et de demander un
extrait du registre de la société comportant les noms et
adresses de tous les actionnaires.
Après cela, il
est assez facile que ces personnes rentrent en contact entre
elles.
Le fait de
détenir leurs parts signées en blanc n’est pas une garantie,
pour vous, non plus.
Si ces
actionnaires savent que votre société est propriétaire de
terrains, maisons ou buildings, cela peut attirer leur
convoitise.
Rien n’empêche
ces actionnaires de se procurer des imprimés de vente de parts,
de les signer et de les vendre.
Que deviennent
alors les parts signées en blanc que vous détenez ?
Quel est votre
recours ?
Vous n’avez aucun recours
car vous avez enfreint la loi concernant la détention de parts
signées en blanc. De ce fait, vous ne pouvez pas vous présenter
devant les tribunaux avec dans les mains seulement des pièces
illégales devant la loi thaïlandaise.
Soyez donc
extrêmement prudents avec cette pratique très risquée et un peu
trop habituelle a Phuket.
Question 3:
Je suis sur le
point d’acheter un appartement sous la forme de « Leasehold » de
3 fois 30 ans. En lisant le contrat qui m’est proposé, je suis
un peu surpris par l’une des clauses qui stipule que je dois
avoir l’autorisation du propriétaire du terrain dans le cas où
je revendrais l’appartement.
Dois-je accepter
cette clause ? Quels sont les risques d’une telle clause, pour
moi ?
Réponse de Marcel Sancho :
Cette clause est
totalement abusive et mal honnête ; vous ne devez pas
l’accepter.
Si vous ne pouvez revendre
l’appartement sans avoir l’autorisation du propriétaire du
terrain, cela signifie, dans l’absolu, que vous ne pourrez pas
revendre cet appartement.
Cette clause est
une épine dans votre contrat. Elle est un moyen de pression et
de chantage dans un avenir plus ou moins proche.
Rien n’empêchera
le propriétaire du terrain, le jour de la revente de votre bien,
de vous réclamer une grosse somme (un ou plusieurs millions de
Bahts, peut-être) en échange de sa signature.
Il ne doit y
avoir aucune clause restrictive concernant la revente ou le
renouvellement de l’enregistrement de 30 ans du contrat.
Question 4:
Je vis avec ma
compagne thaïlandaise depuis plus de 8 ans (nous ne sommes pas
mariés) et nous avons eu un fils qui a maintenant 5 ans.
J’ai déclaré sa
naissance au Consulat de France à Bangkok ainsi qu’au district
du lieu de la naissance de l’enfant.
Il a donc un acte
de naissance français et un acte de naissance thaïlandais qui
lui donnent la double nationalité.
Mon inquiétude,
étant donné que nous ne sommes pas mariés, est celle-ci :
Dans le cas de séparation du
couple, quels sont exactement mes droits sur mon fils ?
Réponse de Marcel Sancho :
Vis-à-vis de la
France, votre fils est français, et chacun de vous bénéficie de
l’autorité parentale dans une égalité de droit.
Vis-à-vis de la Thaïlande,
chacun de vous bénéficie de l’autorité parentale dans une
égalité de droit que si vous êtes mariés.
Dans le cas
contraire, l’autorité parentale revient à votre compagne.
En ce qui
concerne vos droits de paternité (en Thaïlande), ils sont soumis
à l’obligation de la reconnaissance, par votre compagne, de
cette paternité. Elle doit signer, à la naissance de l’enfant,
un document qui atteste qu’elle reconnaît que vous en êtes bien
le père.
Si elle n’a pas
signé cette attestation, la Thaïlande ne vous reconnaît pas en
tant que père, même si vous figurez en tant que père sur l’acte
de naissance thaïlandais de l’enfant.
Si cette attestation n’a pas été
faite, quelle est la procédure à suivre pour avoir ces droits?
Tout d’abord, il
est beaucoup trop tard (votre fils a 5 ans) pour que cette
reconnaissance de paternité soit faite en signant l’attestation
citée plus haut.
Il faut
maintenant que votre compagne et vous-même vous rendiez devant
le tribunal des affaires familiales pour en faire la demande. Le
tribunal ordonnera une enquête auprès des services de la famille
et de l’enfance afin de vérifier la légitimité de la demande.
Une enquête et
une confrontation auront lieu afin de connaître l’exactitude des
déclarations du couple.
Ces démarches
dureront près de 6 mois et aboutiront à la reconnaissance de vos
droits de paternité.
Trop peu de
couples mixtes connaissent le cadre juridique de la loi
thaïlandaise, dans ce domaine ; il serait bon qu’ils vérifient
s’ils ont bien effectué toutes les démarches administratives
lors de la naissance de leurs enfants.
Dans le cas ou
les formalités seraient incomplètes, nous leur conseillons
d’entamer la procédure de reconnaissance de paternité, au plus
tôt, aidé d’un avocat.
Question 5:
Nous sommes un
couple de français, propriétaire d’un terrain que nous avons
acquis par l’intermédiaire d’une société, et sur lequel nous
avons construit une maison a usage d’habitation.
Je suis directeur
de cette société, mais, comme elle n’a aucune activité
commerciale, je n’ai pas demandé de permis de travail.
Ma comptable
vient de me faire savoir que je dois avoir, dans ma société, un
directeur thaïlandais, vu que je n’ai pas de permis de travail.
Quel est le risque, pour nous,
d’avoir un directeur thaïlandais ?
Quelle est la limite de son
pouvoir ?
Comment sécuriser cela?
Réponse de Marcel Sancho :
Votre comptable a
raison, vous devez avoir obligatoirement un directeur
thaïlandais afin de signer tous les documents officiels de la
société. Vous ne pouvez le faire vous-même vu que vous n’avez
pas de permis de travail.
Le pouvoir de ce
directeur sera sans limite, mais aussi, supérieur au votre.
Non seulement il
pourra signer tous les documents officiels de la société, mais
il aura aussi le pouvoir d’hypothéquer le terrain en faisant un
prêt sur la valeur de celui-ci, contracter des dettes au nom de
la société, embaucher du personnel, faire un double du tampon
officiel de la société afin d’officialiser toutes formes de
contrats y compris celui de vente du terrain.
Il pourra aussi louer la maison
en votre absence ou la donner en
leasehold
de 3 fois 30 ans.
Autrement dit, il aura tous les
pouvoirs.
Il n’y a pas ou
peu de différence avec une situation similaire dans une société
française.
S’il y a des
dérives de ce genre, vous pourrez toujours traîner la personne
devant les tribunaux pour abus de biens sociaux, mais la
démarche sera longue et coûteuse.
Il est impossible
de sécuriser parfaitement une pareille situation.
La seule
possibilité est de mettre en place, comme directeur, un ami de
confiance, si vous en avez un.
Vous avez
maintenant toutes les données du problème, il ne me reste plus
qu’à vous conseiller la prudence.
Vous pouvez poser vos questions
par e-mail a
phuket111@yahoo.fr
et nous vous
répondrons dans le journal Phuket francophone.
Et aussi :
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par téléphone, du lundi au vendredi de 15 heures a 17 heures.
Pour consulter l’historique
de la rubrique juridique, consultez
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Marcel Sancho, directeur de MS Euro-thai Co., Ltd.
Tel:0815697176 E.mail: phuket111@yahoo.fr
Marcel Sancho, directeur de MS Euro-thai Co., Ltd.
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