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Rubrique immobilier et conseils juridiques.
Article publié dans le
journal Phuket
Francophone
de Février
2008
Les chemins
d’accès des terrains et les droits de passage.
Un point
important à ne pas négliger, avant l’achat ou la location longue
durée d’un terrain, est la vérification de l’accès à celui-ci.
Premier cas :
Si le chemin qui
mène au terrain est municipal ou gouvernemental ou public (SA TA
RA NA), il n’y a aucun problème, vous pourrez utiliser la route
ou le chemin sans aucune autorisation ni démarche préalable.
Pour vérifier si
c’est le cas, il suffit d’examiner le titre de propriété du
terrain à acquérir (ou a louer) ou doit être écrit, en thaï et
en bordure du dit terrain, THANON SA TA RA NA (route ou chemin
public).
Vous pouvez aussi faire une
double vérification au
bureau des
terrains (Land office).
Deuxième cas :
Il n’y a pas
d’accès public et vous devez traverser un ou plusieurs terrains
privés pour arriver à votre terrain.
Selon la loi
thaïe, aucun terrain ne peut être totalement enclavé.
Cela signifie que
vous pouvez accéder à votre terrain à pied ou en moto. En aucun
cas vous n’avez le droit de passage acquis pour les voitures ou
les camions.
La seule
solution, dans ce cas là, est d’acheter les droits de passage
aux propriétaires du ou des terrains que vous devez traverser
pour aller jusqu’au votre.
Un terrain qui
possède une route d’accès, a une valeur supérieure à ce même
terrain qui en est dépourvu (pratiquement le triple de la
valeur).
Le ou les
propriétaires à qui vous devez acheter les droits de passage le
savent bien et sont conscients de la plus value que vous allez
réaliser en obtenant cet accès.
Ils voudront donc
bénéficier, eux aussi, de cette plus value en facturant des
droits de passage élevés, et cela se comprend.
Si vous ne vous mettez pas
d’accord sur ce montant,
il vaut mieux ne pas acquérir ou louer ce terrain. Vous ne
pourriez rien y construire car il y a toutes les chances que
l’on vous ferme l’accès des véhicules.
Si vous vous mettez d’accord sur
ce montant,
il faut savoir
les pièges dans lesquels vous ne devez pas tomber pour bien
réaliser cette opération.
1.
Vous devez
signer un compromis avec le vendeur ou loueur du terrain
mentionnant la clause de l’annulation du contrat et le
remboursement du dépôt si vous n’obtenez pas les droits d’accès.
2.
Vous devez
aussi signer, de préférence le même jour, un compromis avec
chacun des propriétaires des terrains à traverser. Vous devrez
aussi effectuer un premier versement avec chacun de ces
compromis, le solde étant à verser lorsque les formalités des
droits de passage seront terminées.
Il y a deux types
d’accès qui sont définitifs et irréversibles : soit le ou les
propriétaires acceptent de rendre l’accès public (THANON
SA TA RA NA),
soit ils vous accordent un droit de passage qui se nomme
PA RA CHAM
YOM.
Ces deux
solutions sont totalement légales et sures.
Il y a toutefois
des détails importants dont il faut tenir compte :
1.
Le
droit de passage du type PA RA CHAM YOM doit absolument être
enregistré au bureau des terrains (Land Office) et figurer au
dos de chaque titre de propriété des terrains traversés.
2.
Dans le
contrat enregistré de type PA RA CHAM YOM, il faut absolument
que soit mentionné l’accès des camions (LOT BAN TOUK). Sans
cela, les propriétaires des terrains traversés, ou leurs
héritiers, pourraient restreindre l’accès aux véhicules
automobiles berlines ou pic up, et vous ne pourriez pas
construire sur votre terrain faute d’approvisionnement en
matériaux.
3.
Les
contrats de type PA RA CHAM YOM sont des contrats liant entre
eux des terrains. Cela signifie que vous aurez un droit de
passage a vie, même si les terrains d’accès sont vendus ou
légués aux enfants des propriétaires actuels.
4.
Doivent être absolument évités les contrats liants les
propriétaires des terrains traversés et non les terrains
eux-mêmes. Si c’était le cas, la vente ou la cession de ces
terrains rendrait les droits de passage caduques ; les nouveaux
propriétaires n’étant plus liés par ces contrats
5.
Dans le
cas où il y a plusieurs terrains à traverser pour accéder au
votre, un contrat et un droit de passage devront être signés et
enregistrés pour chacun de ces terrains. Tous ces contrats
devront être liés les uns aux autres avec une clause
d’annulation et de remboursement si le droit de passage de l’un
de ces terrains n’aboutissait pas.
Les opérations de
ce genre sont extrêmement complexes et délicates, elles ne
tolèrent aucune faute de procédure.
Il faudra être
très bien conseillé pour ne pas faire une erreur qui vous
coûterait bien cher une fois le terrain acheté ou loué.
Marcel Sancho, directeur de MS Euro-thai Co., Ltd.
Tel: 081 5697176 E.mail:
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