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Rubrique immobilier et conseils juridiques.
Article publié dans le
journal Phuket
Francophone
de Janvier 2009
Le Leasehold ou bail
de longue durée.
De nombreux
lecteurs du magazine Phuket Francophone nous ont demandé des
précisions concernant le Leasehold. Nous republions donc
l’article paru dans le numéro de Juin 2008, augmenté de détails
importants.
Une forme de
propriété très peu connue en France, et qui est courante en
Thaïlande, est le Leasehold, ou bail de longue durée de 30 ans,
deux fois 30 ans ou trois fois 30 ans.
Nos compatriotes
sont un peu retissant face à ce type de contrat car ils ne le
connaissent pas. Ils pensent que cette pratique n’a lieu qu’en
Thaïlande et n’existe pas dans d’autres pays.
En Angleterre, et
dans d’autres pays anglo-saxons, elle est très courante car
utilisée depuis très longtemps. Les propriétés (appartements ou
maisons) de certains quartiers de Londres sont vendues sous
forme de Leasehold et cela n’affecte pas leurs propriétaires. La
loi protège les détenteurs de ce type de propriété de la même
manière que les copropriétaires, en France.
Les abus existant
dans ce type de contrat sont liés à un manque de précision et de
détail de ceux-ci. Un contrat bien défini donnera toute la
sécurité qu’est en droit d’attendre l’acquéreur.
Le cadre juridique des baux de
Leasehold est
totalement légal en
Thaïlande.
Seul inconvénient
en Thaïlande, la durée d’enregistrement de ce contrat ne peut
excéder 30 ans. Il peut aussi être légalement renouvelé deux
fois, soit une durée totale de 90 ans.
Contrairement à certaines rumeurs, ce type de leasing de 90 ans
(30 ans renouvelable deux fois) existe vraiment et est
totalement légal. Nous en avons pris information auprès du
« Land Department ».
La plupart des problèmes liés à ce type de contrat ont pour
origine un manque de précision dans les clauses liées au
renouvellement du contrat ainsi qu’en sa cession, laissant ainsi
la porte ouverte a une remise en question des accords (montant
et durée du contrat).
L’avantage du Leasehold, dans une résidence, est que 100 % des
appartements peuvent être détenus par des étrangers,
contrairement au Freehold ou seulement 49 % des appartements
peuvent être détenus par des étrangers et 51 % par des
Thaïlandais.
Bien sur, on nous répète souvent que les 51 % des appartements
qui doivent être détenus par des thaïlandais ou une société
thaïlandaise peuvent être vendus en Leasehold. C’est vrai, mais
le pouvoir de décision de la résidence sera alors détenu par les
thaïlandais ou une société thaïlandaise qui détient les titres
de Freehold.
Dans le cas ou 100 % des appartements d’une résidence sont
détenus par des étrangers sous forme de Leasehold, il est facile
de leur donner le pouvoir de décision en l’incluant dans le
règlement intérieur.
Un inconvénient lié au Freehold est que dans ce cas précis la
maintenance est fortement négligée, ce qui a pour conséquence
une dépréciation de la valeur du bien immobilier. La raison est
la suivante :
Je demande d’abord pardon à nos amis thaïlandais pour ce qui va
suivre ; Ce n’est pas une critique dirigée vers eux, mais un
constat auprès de nombreuses copropriétés réalisées en Freehold,
il y a une dizaine d’années. Les thaïlandais ne désirent pas
dépenser beaucoup d’argent pour améliorer ou assurer une
maintenance correcte de leur résidence. Il s’ensuivra une
détérioration rapide des parties communes et des façades qui ne
seront repeintes que lorsque elles seront totalement noircies
par la pluie et le climat (ou bien longtemps après). Nous en
avons de nombreux exemples sur l’ile de Phuket.
Dans le cas ou la vente des appartements est réalisée en
Leasehold, 100 % des appartements peuvent être détenus par des
étrangers qui ont un concept différent de la copropriété ; nous
seront alors certains que les appels de fond pour améliorer ou
assurer une maintenance correcte de la résidence aboutiront.
Ceci fait partie du concept de la copropriété des occidentaux.
Le bien pourra alors prendre de la valeur chaque année.
Il est de plus en plus question que le gouvernement thaïlandais
élargisse la durée du Leasehold a une durée de 90 ans ou plus.
Comme les ventes en Leasehold sont de plus en plus fréquentes,
il est donc à présent nécessaire d’anticiper la modification de
cette loi en l’incluant dans les différents contrats en
Leasehold ; ceci afin de protéger et d’aider nos clients
investisseurs.
Pour
consulter l’historique de la rubrique juridique, consultez notre
site web :
http://phuket.ifrance.com/juridique/
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