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Rubrique immobilier et conseils juridiques.
Article publié dans le
journal Phuket
Francophone
d'octobre
2008
Les raisons pour
lesquelles Phuket aura un avenir exceptionnel.
Les tendances de l’économie
mondiale : deuxième partie.
Nous sommes en
pleine crise économique planétaire. Les bourses mondiales
baissent lentement depuis bientôt deux ans, et les signes de la
remontée ne se font pas encore sentir.
Bien au
contraire, l’horizon parait de plus en plus incertain.
La crise
financière actuelle est la plus grave depuis cinquante ans et
probablement depuis un siècle, a estimé le 15 septembre Alan
Greenspan, l'ancien président de la
Réserve fédérale américaine (Fed), jugeant que la tourmente
était encore loin d'être terminée.
"Il n'y a aucun doute: je
n'ai rien vu de pareil et ce n'est pas encore fini et cela
prendra encore du temps",
a déclaré Greenspan, patron mythique
de la banque centrale américaine pendant 19 ans, jusqu'en 2006.
Il a estimé que le gouvernement fédéral "ne pouvait pas
mettre un filet de sécurité sous toutes les firmes financières
faisant faillite" notant que les efforts en cours des
autorités concernant la situation de Lehman Brothers, quatrième
firme de Wall Street, consistaient à trouver une solution sans
recourir à des fonds publics.
L'ex-patron de la
FED évalue à plus de 50% le risque que la tourmente financière
plonge les Etats-Unis en récession.
Reste que la réputation de
l'ex-banquier central américain est un peu ternie: certains
critiques économiques l'accusent d'avoir contribué à la bulle
spéculative immobilière à l'origine de la crise actuelle en
maintenant les taux d'intérêt de la Fed à des niveaux trop bas
pendant trop longtemps.
La crise des subprimes
La crise des subprimes (ou crise du sub-prime)
(en
anglais
subprime mortgage crisis) est une
crise financière
mondiale qui a débuté en 2007. Elle est souvent considérée comme
la pire crise financière depuis la
crise de 1929[1].
La crise
des subprimes s'est déclenchée au deuxième semestre 2006 avec le
krach
des prêts hypothécaires à risque aux
États-Unis
(les
« subprimes »).
Révélée au monde en février 2007, notamment par l'annonce
d'importantes provisions passées par la banque
HSBC,
elle s'est véritablement transformée en crise financière
mondiale à partir de l'été
2007.
La crise
des crédits subprimes américains a conduit à une défiance au
niveau mondial envers les créances
titrisées
(ABS,
RMBS,
CMBS,
CDO)
qui comprennent une part plus ou moins grande de crédits
subprime, puis envers les fonds d'investissement, les
OPCVM
(dont les
SICAV monétaires)
et le système bancaire susceptibles de détenir ces
dérivés de crédit.
Soit un mouvement de réévaluation du risque et d'aversion au
risque.
Cette crise
de confiance générale dans le
système financier,
a conduit à la chute des marchés financiers et à une
crise de liquidité
bancaire. De crainte que la crise ne touche la sphère de l'économie
réelle, les
Banques centrales
ont été amenées à injecter des liquidités dans le marché
interbancaire et à assouplir leur
politique monétaire
(la
Fed
en septembre 2007).
Tout le monde
parle de cette crise, mais peu sont ceux qui en ont compris les
mécanismes.
Origine de la
crise des subprimes :
Les prêts
immobiliers aux USA sont très différents de ceux pratiqués en
France. Aux USA, les prêts sont à taux d’intérêts variables.
Cela signifie que les remboursements seront en augmentation
lorsque les taux d’intérêts de la FED se renforceront.
Il y a plusieurs
années, l’immobilier américain fut stimulé par des taux de
crédit très bas. Les américains empruntaient sans compter pour
financer leurs résidences principales ou secondaires.
Une très forte
augmentation des achats de maisons et d’appartements allait
engendrer la spéculation et l’envol du prix de l’immobilier.
Une maison
achetée deux ou trois ans auparavant au prix de 500 000 Dollars
pouvait se revendre désormais 1 Million. Croyant que les prix
allaient continuer à monter indéfiniment, les américains ont
contracté de nouveaux prêts, sur ce même logement, pour acquérir
du superflu.
Avec
l’augmentation des taux d’intérêts de la FED, le montant des
remboursements des prêts a augmenté de façon inquiétante. Les
échéances, de ce fait, devenaient de plus en plus difficiles a
débourser pour les ménages d’autant plus qu’ils avaient été
augmentés d’une deuxième hypothèque.
Pour donner un exemple :
Une maison est
achetée au prix de 500 000 Dollars.
Elle est
hypothéquée à hauteur de 400 000 Dollars.
Sa valeur
augmente à 800 000 Dollars (cours du marché).
Les ménages
contractent une deuxième hypothèque à hauteur de 200 000
Dollars, soit un total cumulé de 600 000 Dollars.
Puis survient
l’augmentation des taux d’intérêts de la FED. Le montant des
échéances de prêt augmente avec elle.
Si nous prenons
(par exemple) un remboursement mensuel de 2000 dollars dans le
cas d’achat d’une maison d’il y a 5 ans, le remboursement a ce
jour devra tenir compte du prêt principal, du prêt
complémentaire et de l’augmentation du taux d’intérêt du prêt.
Cela représentera un remboursement mensuel de 4000 a 4400
dollars.
Les ménages
américains ne pouvant plus rembourser de telles échéances
mettent leurs maisons en vente. Le marché devient vite saturé et
les prix commencent à chuter.
La maison qui
avait été achetée au prix de 500 000 Dollars, et dont la valeur
était montée a 800 000 Dollars, ne vaut désormais plus que
400 000 Dollars. Elle reste hypothéquée à hauteur de 600 000
Dollars.
Les banques se
retrouvent alors en train de saisir et de vendre cette maison
dont elles ne récupéreront qu’une valeur de 300 000 Dollars,
soit 50% du montant du prêt. Même diminué du montant du prêt
déjà remboursé, la perte restera tout de même énorme pour la
banque.
Lorsque la bourse
est malade, ou va l’argent ?
Ce n’est plus un
secret pour personne, la bourse va mal et le krak s’accomplit
lentement au lieu d’être violent. La raison en est que les
investisseurs sont rassurés en permanence. Les nouvelles
économiques servies quotidiennement essayent de faire croire que
le fond a été touché et que la remontée commence à s’opérer.
La cupidité de
certains investisseurs, désirant profiter du rebond, les rend
aveugles. Ils refusent malheureusement l’évidence. Ceci explique
les petits coups de relance du système boursier.
Les investisseurs
conscients du danger sont de plus en plus nombreux et beaucoup
d’entre eux en diversifié leurs investissements.
Le premier
secteur qui a été pris d’assaut est l’immobilier. Les logements
ont atteint des prix record en Europe. La redescente est déjà
amorcée et même très avancée dans certaines régions d’Europe.
Le second secteur
à être pris d’assaut est l’or. Il n’en finit pas de grimper.
Puis ce sont les
matières premières et les denrées alimentaires desquelles il est
impossible de se passer.
Ces secteurs sont
maintenant surévalués et le risque d’effondrement demeure.
La question est
maintenant :
Ou doit-on investir sans trop de
risques ?
Il n’existe
malheureusement pas une réponse a l’échèle planétaire, mais de
nombreuses réponses qui concernent des différents secteurs qui
sont de micros climats économiques.
L’immobilier à
Phuket fait parti de ces micros climats, et cela malgré les lois
qui restreignent les investissements étrangers en Thaïlande.
Si ces lois
n’existaient pas, Phuket risquerait fort de ressembler aux
stations méditerranéennes telles que Benidorm ou Palma de
Mallorca.
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phuket111@yahoo.fr et nous vous
répondrons dans le journal Phuket francophone.
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